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Jean Claude Yanava : « En Afrique, le taux de croissance de la population bidonvilloise est de 4,5% par an »

L’Ingénieur de Génie civil et urbaniste fait le tour des enjeux liés à la hausse attendue du taux d’investissement dans l’immobilier.

by Madeleine Maxime Kana

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The growth rate of the slum population in Africa stands at 4.5% annually
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Quelles sont les stratégies à adopter en Afrique pour maintenir le Cap ou accroître le niveau d’investissement immobilier et en particulier de l’investissement immobilier locatif ?

Il est certain que la Covid-19 ne va pas faciliter le développement du secteur immobilier dans le monde et plus particulièrement dans les pays d’Afrique Subsaharienne. Pour accroître ses chiffres, l’Afrique doit faire valoir sa capacité à lutter contre la Covid-19, son faible taux de mortalité et assurément son climat qui n’est pas propice à éradiquer la maladie. Ce qui reste certain, c’est que l’Afrique a mieux résisté aux conséquences de cette maladie.

En tant qu’expert en management des projets immobiliers en Afrique, qu’est ce qui explique les prévisions positives du taux d’investissement dans l’immobilier locatif en Afrique ?

Un tiers de la population mondiale vivrait donc dans des bidonvilles dans 40 ans (PNUD, 2012). La croissance démographique galopante doublée d’un fort exode rural entraîne un accroissement considérable des bidonvilles et de l’habitat non régit par l’urbanisme (BELAADI Brahim, 2010, p.43). L’ampleur du phénomène dans le monde et en particulier dans les pays du Tiers Monde (sous- développés ou en voie de développement) est préoccupante. En 2008, près d’un milliard de personnes vivait dans des bidonvilles et ce phénomène va aller en s’amplifiant.

Selon les prévisions des organismes internationaux (UN-HABITAT et World Bank), l’Afrique va atteindre 02 milliards de personnes en 2030. Plus grave, chaque année, 70 millions de bidonvillois naissent ou s’installent dans les bidonvilles. Cette croissance en chiffres absolus se double néanmoins avec une baisse du pourcentage de bidonvillois par rapport à la population urbaine.

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Elle est passée de 47% à 37% entre 1990 et 2005. Mais ne nous y trompons pas : cela est dû au fait que la croissance des villes est encore très forte en Afrique, en Asie du Sud et du Sud Est et en Amérique Latine. À titre d’exemple les taux de la croissance annuelle d’Abidjan ou de Kinshasa sont de 10% (Séminaire Adosse aux ateliers ARC 7 & ARC 8, P. 3).

En fait, les pays en développement vivent aujourd’hui la première phase de leur industrialisation et connaissent les mêmes problèmes qu’en Europe, il y a un siècle. Tout en sachant que leur boom démographique intervient en même temps que leur industrialisation, ce qui rend la problématique plus complexe. En Afrique, le taux de croissance de la population bidonvilloise est de 4,5% par an.

Par exemple, en Afrique de Sud, 28,7% de la population vit en bidonville ; à Madagascar, 72% de la population urbaine vit en bidonville, soit 4 millions d’habitants ; au Nigéria 61,9% de la population vit en bidonville ; au Maroc 38,38% de la population vit en bidonville; au Cameroun, cette frange représente 67% de la population totale (USF, p.100). Ceci montre la gravité de la situation et l’urgence d’intervention dans le domaine d’investissement dans le secteur de l’immobilier en Afrique.

Quelles sont les stratégies que le Cameroun, pays de la zone sahélienne, doit mette en œuvre pour maintenir la rentabilité du marché de l’immobilier ?

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Les moyens possibles pour l’élaboration d’une politique ambitieuse du secteur Immobilier au Cameroun passent tout d’abord par une prise de conscience de l’administration publique et locale

Le Cameroun doit pouvoir tirer avantage de cinq logiques d’habitation sociale à savoir: la quantification du besoin en logement au Cameroun ; l’élaboration et la mise en priorité de la politique du logement sociale par nos dirigeants politiques au Cameroun ; la réalisation d’une étude sur la partie du patrimoine à vendre et celle qui doit être louée à la classe pauvre de notre société ; le choix politique et stratégique des sites des différents projets immobiliers ; la définition d’une bonne politique d’attribution de ces logements tout en ressortant les bénéficiaires et les plus nécessiteux.

En quoi le marché de l’immobilier locatif constitue une opportunité en termes d’investissement en Afrique ?

Beaucoup d’opportunités sont mises en évidence : la projection dans l’avenir de l’impact environnemental des projets du secteur Immobilier (l’Afrique se présente comme un continent de l’avenir); le développement, au plan politique, du secteur immobilier des logements qui doit devenir une pierre angulaire dans la renaissance des villes nouvelles (villes satellites) en Afrique.

Au plan économique, les programmes constructifs devront donner une forte impulsion à la croissance économique. Et enfin, sur le plan social, les classes pauvres pourraient être aidées par une politique sociale qui leur donnerait à la fois le travail et logement.

Quels sont les obstacles liés au développement des investissements dans le domaine immobilier en Afrique dans l’ensemble ?

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En tirant profit de l’exemple du Cameroun, nous pouvons dire, qu’à l’échelle du continent, il faudra combattre la corruption et les détournements des fonds publics qui profitent à la classe bourgeoise et divise notre société en deux (02) : une frange très-très pauvre et vouée à la misère et une autre très riche.

Il faudra aussi lutter contre la mauvaise gouvernance et la mauvaise gestion de nos ressources naturelles et financières limités ; construire des grandes écoles universitaires opérant dans les domaines techniques tel que : l’architecture, l’ingénierie, l’environnement, etc… ; proposer à nos grandes sociétés et aux hommes riches des projets immobiliers bien ficelés tout en leurs octroyant gratuitement des territoires satellitaires aux grandes villes du pays ; décentraliser les ressources financières, matérielles et humaines au niveau de chaque communauté pour la réalisation des camps pour fonctionnaires de l’Etat affectés dans la zone africaine.

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